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Wir sind spezialisierte Makler für Hotelimmobilien und deren Wertermittlung

WERTERMITTLUNG

Wir sind Experten für Hotelimmobilien und beraten Sie gerne in allen Fragen zum Kauf,
Verkauf, Pachtung oder Verpachtung einer Hotelimmobilie.

Wertermittlung von Hotelimmobilien

Was ist der Wert Ihres Hotels, Ihrer Hotelimmobilie und wie funktioniert die Wertermittlung? Diese Frage stellen Sie sich als Eigentümer von Ihrem Hotel oft. Gerne werden wir für Sie den Wert Ihres Hotels ermitteln. Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Hotelimmobilie, dem Grundstück sowie auch Ihren Hotelbetrieb. Dabei konzentrieren wir uns auf das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV oder die DCF-Methode (Discounted-Cashflow-Methode). Der Marktwert Ihrer Hotelimmobilie wird anhand von erforderten Prüfungen von einer Vielzahl an Kriterien ermittelt. Exogene und endogene Faktoren spielen hier eine wichtige Rolle. Welche Faktoren Spielen eine übergeordnete Rolle?   Die Lage und der bauliche Zustand Ihrer Hotelimmobilie sind hier wichtige Faktoren und werden auch gerne harte Faktoren genannt. Aber auch weiche Faktoren spielen eine sehr wichtige Rolle und dürfen nicht unterschätz werden. Zu diesen Faktoren zählen zum Beispiel:

  • Das Wettbewerbsumfeld
  • Die Marktpositionierung
  • Zukunftsprognosen in Form von Budgets und Forecasts
  • Standortentwicklungen müssen dringen berücksichtigt werden
  • Entwicklungen der Immobilienpreise gesamt
  • Segmentierung und Zielgruppen für den Standort

Marktwertgutachten müssen Marktwerte liefern – und dieses nach den Richtlinien der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).Sollten Sie nähere Informationen zur Immobilienwertermittlungsverordnung und dessen aktuelle Novellierung des Wertermittlungsrechts benötigen, können Sie gerne HIER klicken. Sie werden zu der Seite „Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat“ geleitet.

Die Arten der Wertermittlung

Wertermittlung Ihres Hotel - Grundstücks oder Gästehauses

Sie benötigen eine Wertermittlung für Ihr Hotel oder Hotelimmobilie? Gerne können Sie uns hierzu kontaktieren. Wir beraten Sie gerne über die Möglichkeiten der Vorgehensweise bei der Bewertung Ihres Hotels. Eine Schätzung der Ihnen entstehenden Kosten für solch ein Wertgutachten werden wir Ihnen gerne mitteilen. Wir von HotelHospitality können Ihnen sehr empfehlen, solch eine Schätzung vornehmen zu lassen, um sich in einer bessern Verkaufs- und Verhandlungsposition zu versetzen. Unter andern haben Sie kausal dessen weiter Vorteile, welche Sie nutzen können, um den Wert Ihrer Hotelimmobilie steigern zu können.

  • Erkennung von Schwachstellen vor dem Verkauf
  • Stärken Ihrer Marktposition nach den neuen Erkenntnissen
  • Verbessern Sie Ihre Kostenstruktur
  • Durch Ihre neuen Erkenntnisse fließen diese ins Budget und im Forecast
  • Schätzen Sie besser ab, wie sich der Standort entwickelt und lassen Sie dieses in die Verkaufsstrategie einfließen.

Mit der Ermittlung des Marktwertes Ihres Hotels und Hotelimmobilie liefern wir Ihnen sehr wichtige Entscheidungsgrundlagen für alle potenzielle Käufer, Pächter sowie für Verkäufer und Verpächter von Hotelimmobilien. Die Ergebnisse und Erkenntnisse sollen Sie weiterbringen. Ihre Position soll gestärkt werden.

     

Wertermittlung des Marktwertes nach der DCF-Methode

Für die Wertermittlung von Hotelimmobilien bzw. für die Erstellung von Marktwertgutachten für Hotels können alternativ zum Kapitalisierungsverfahren nach der ImmoWertV freie Bewertungsverfahren wie die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) verwendet werden. Diese Methode hat Ihre Vor- und Nachteile, welche ich Ihnen gerne aufzeigen möchte. Die Vorteile sind:

  • Verlässliche Indikatoren der Ertragskraft von Hotelbetrieben. Cash-Flows sind wenig verzerrt durch bilanzpolitische Maßnahmen.
  • Weniger wahrscheinlich sind Fehlbewertungen auf Grund von zyklischen Effekten oder den sogenannten window dressing.
  • Bewegungsbilanzen dienen über die Information der Herkunft und Verwendung von Zahlungsströmen aus der Operativen.
  • Vorteil: Gute Prognose künftiger Liquidität und Bestimmung der Risiken

Der Nachteil an dieser Methode ist folgender:

  • Zu dem diskontierenden Free-Cash-Flows gibt es keine allgemeinen gültigen Definitionen.

Diese Methode der Marktwertermittlung ist bei internationalen Investoren sehr beliebt und auch gängig.

In Deutschland, Österreich und der Schweiz gewinnt die Methode durch die zunehmende Internationalisierung des Hotelmarktes – immer mehr an Bedeutung.

Wertermittlung des Marktwerts von Hotels nach der Ertragswertmethode

Folgende Faktoren für die Wertermittlung spielen für das zukünftige Gewinnpotenzial und der damit verbundene wirtschaftliche Erfolg eines Hotelbetriebs eine Rolle: • Welche Klassifizierung hat oder kann das Hotel bekommen (DEHOGA-Sterne) • Die Qualität der Hotelimmobilie spielt eine große Rolle. • Größe und Lage sind Einflussfaktoren • Die Bewertung des Gewinnpotenzial • Der Hotelstandort (Business, Leisure, Stadt oder Landhotel) • Infrastrukturen (Bahnhöfe, Flughäfen, Häfen usw.) • Sichtbarkeit im Straßenbild • Konkurrenzbild • Geplante Hotelprojekte in nächster Zeit.

In Marktwertgutachten werden Hotels anhand dieser und vieler weiterer Kriterien professionell auf ihre nachhaltige Ertragskraft hin untersucht.

Daher können Sie nun gut feststellen, wieso Sie einen Makler speziell für Hotelimmobilien benötigen. Denn nur ein Hotelimmobilienmakler mit Expertenkenntnissen in der Hotellerie kann Ihnen da ein starker Partner sein. Was nach unsere Meinung nach hierfür Kompetenzen und Fachwissen eine Rolle spielen, möchte ich Ihnen ebenfalls nicht vorenthalten:

  • Expertenkenntnisse im Bereich Finanzen in der Hotellerie und der Immobilienbranche
  • Expertenkenntnisse im Bereich Hotel-, Standort und Destinations-Marketing
  • Expertenkenntnisse im Bereich Recht – speziell für das Hotel- und Gaststättengewerbe
  • Profi im Bereich Revenue- und Yieldmanagement. Nur so können wir gemeinsam auch schauen, wie eine Entwicklung ausschauen kann.
  • Versiert und erfahren im Bereich Vertragswesen. Kauf- Pachtverträge speziell für die Hotellerie zugeschnitten. Diese können Sie nicht mit Kaufverträgen von herkömmlichen Immobilen vergleichen.
  • Tiefgründige Kenntnisse im Bereich Immobilien sollten Grundvoraussetzung sein.
  • Auch Betriebsverträge, Hotelpachtverträge, Franchiseverträge und Hotelketten spielen hier eine Rolle.

Im Gegensatz zu den Marktwerten von regulären Immobilien gibt es für Hotelimmobilien keine Richtwerte in Form eines allgemeinen Mietspiegels. Die Bewertung von Hotelimmobilien ist aufgrund der zahlreichen Besonderheiten und Parameter der Bewertungen ein explizites Hotelimmobilien-Thema

Die Wertermittlung von Hotels ist umfangreich und kompliziert.

Hotelimmobilien haben in Sachen Bewertung dieser Immobilien Ihre eigenen Regeln. Ein direkter Vergleich von Hotelimmobilie zu Hotelimmobilie ist im Gegensatz zu regulären Immobilien nicht gegeben. Hotels sind besondere Objekte. Einzigartig und komplex trifft Ihr auf Hotelimmobilien sehr gut zu. Sie können nicht Hotel „A“ neben Hotel „B“ stellen und miteinander vergleichen. Auch dann nicht, wenn die Art und die Bauweise sowie die Größe der Hotelimmobilien identisch sind. Wieso das so ist und welche Faktoren dazu beitragen, dass die Bewertung völlig unterschiedlich ausfällt, möchte ich Ihnen gerne punktuell aufführen:

  • Standort der Hotelimmobilie
  • Marktbedingen
  • Wettbewerbsbedingungen
  • Keine Datensätze von Gutachterausschüssen vorhanden – im Gegensatz zu regulären Immobilien.
  • Technische Ausstattung

Aus diesem Grund kann der Marktwert der Hotelimmobilie kaum mit der Vergleichswertmethode ermittelt werden. Auch die Equity-Methode nach der ImmoWertV ist kein geeignetes Bewertungsverfahren für die Wertermittlung.

Wieso die Equity-Methode nicht für Hotelimmobilien geeignet ist, ist ganz einfach erklärt:

Bei Hotels handelt es sich um Betreiberimmobilien. Deren Erfolg lässt sich nicht am Eigenkapitalwert oder den Herstellungskosten bemessen.

Welche Bemessungsgrundlagen eine Rolle spielen, stelle ich Ihnen kurz punktuell dar:

  • Im IST-Zustand wird gerne vom EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) gerechnet
  • Ein Richtwert ist ca.: 7,5 x EBITDA
  • Über den NOP (Net Operating Profit) oder GOP (Gross Operating Profit)
  • Aber auch die Eigenkapital- und Gesamtkapitalrentabilität kann hierzu ihre Anwendung finden.
  • Der zukünftige Erfolg (Budget / Forecast) ist ebenfalls entscheidend.

Alle diese Faktoren haben reguläre Immobilien nicht und daher wollte ich Ihnen aufzeigen, wieso Hotelimmobilien so besonders sind und Ihre eigenen Regeln haben.

Das Hotelgutachten als Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien

Während Wohnimmobilien mit dem Sachwertverfahren, dem Vergleichswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren bewertet werden können, ist das Ertragswertverfahren die geeignetste Bewertungsmethode für den Marktwert von Hotelimmobilien. Hier gilt der Grundsatz, dass der Erfolg der Substanz zu ihrem Wert führt. Im Hotelgewerbe bilden also die Hotelimmobilie und der Hotelbetrieb eine Bewertungseinheit. So können Sie bestimmt erkennen, dass neben den harten Kriterien auch die weichen Kriterien ein hohes Maß an Aufmerksamkeit und Bedeutung haben. Die Hotelimmobilie und den Hotelbetrieb können Sie nicht voneinander abtrennen, wenn es um das Verfahren zur Bewertung und Wertermittlung von Ihre Hotelimmobilie geht – dem Hotelgutachten.

Dies gilt für fast alle gewerblich genutzten Immobilien. Die Bewertungen des Marktwertes von Hotels oder basieren auf den Vorgaben und der Systematik der ImmoWertV unter Berücksichtigung von Besonderheiten aufgrund der Komplexität der jeweiligen Hotelimmobilie. Neben den standardisierten Immobilienbewertungsverfahren, wie zum Beispiel der Bewertung nach der ImmoWertV, werden für Hotelimmobilien auch nicht standardisierte Bewertungsverfahren eingesetzt.

Ziele der Wertermittlung Ihrer Hotelimmobilie

Ziel 1
Beim Verkauf von Hotelinvestments achten wir besonders auf die steuerlichen, vertraglichen und rechtlichen Fallstricke. Wir unterstützen Sie in allen Fragen der Vertragsgestaltung, um einen reibungslosen und sicheren Verkauf der Hotelinvestments der Hotelimmobilie zu ermöglichen. Gerne unterstützen wir Sie auch bei der Transaktion der Hotelimmobilie.

Ziel 2
Gemeinsam erarbeiten wir eine klare Aussage über den Wert und Zustand des Hotelinvestments der Hotelimmobilie, die sich gut als Hotelinvestment eignet. Klare und faire Bedingungen schaffen, um gute und solvente Hotelbetreiber und Hotelketten anzuziehen.




Ziel 3
Eine sehr attraktive und vor allem effektive Ansprache von Hotelketten und Hotelbetreibern mit einer gut strukturierten, attraktiven Hotelpräsentation Ihres Hotelinvestments, um einen langfristigen und solventen Betreiber zu finden. Ein sicherer Datenraum zum Sichern, Freigeben und Erstellen aller Dokumente rundet unsere Arbeit ab.


Ziel 4
Durch unsere gemeinsame Zusammenarbeit bei der Erstellung aller notwendigen Unterlagen, die für Sie von Interesse sind, schaffen wir eine Maximierung der Verpachtungschancen Ihres Hotelinvestments. Durch unsere Kontakte und die Entwicklung der Unterlagen, der Präsentationen und des Datenraums schaffen wir wichtige Voraussetzungen, um einen guten Pächter für Ihr Hotelinvestment zu finden.
Ziel 5
Ausarbeitung eines Kaufvertrages mit allen notwendigen und äußerst wichtigen Anlagen, um die Investition in Ihr Hotelinvestment rechtssicher und steuerlich vorteilhaft zu nutzen. Unser auf dieses Gebiet spezialisiertes Expertenteam ist mit allen relevanten Fragen in diesem Bereich vertraut.



Ziel 6
Erstellung einer Systemliste, um Ihren zukünftigen Betrieb „Lean“ zu gestalten. Digitalisieren Sie Ihren Work-Flow mit den von uns vorgeschlagenen Hotelsystemen.







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