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Wir sind spezialisierte Makler für Hotelimmobilien und deren Wertermittlung

WERTERMITTLUNG

Wir sind Experten für Hotelimmobilien und beraten Sie gerne in allen Fragen zum Kauf,
Verkauf, Pachtung oder Verpachtung einer Hotelimmobilie.

Wertermittlung von Hotelimmobilien

Was ist der Wert Ihres Hotels, Ihrer Hotelimmobilie und wie funktioniert die Wertermittlung? Diese Frage stellen Sie sich als Eigentümer von Ihrem Hotel oft. Gerne werden wir für Sie den Wert Ihres Hotels ermitteln. Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Hotelimmobilie, dem Grundstück sowie auch Ihren Hotelbetrieb. Dabei konzentrieren wir uns auf das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV oder die DCF-Methode (Discounted-Cashflow-Methode). Der Marktwert Ihrer Hotelimmobilie wird anhand von erforderten Prüfungen von einer Vielzahl an Kriterien ermittelt. Exogene und endogene Faktoren spielen hier eine wichtige Rolle. Welche Faktoren Spielen eine übergeordnete Rolle?   Die Lage und der bauliche Zustand Ihrer Hotelimmobilie sind hier wichtige Faktoren und werden auch gerne harte Faktoren genannt. Aber auch weiche Faktoren spielen eine sehr wichtige Rolle und dürfen nicht unterschätz werden. Zu diesen Faktoren zählen zum Beispiel:

  • Das Wettbewerbsumfeld
  • Die Marktpositionierung
  • Zukunftsprognosen in Form von Budgets und Forecasts
  • Standortentwicklungen müssen dringen berücksichtigt werden
  • Entwicklungen der Immobilienpreise gesamt
  • Segmentierung und Zielgruppen für den Standort

Marktwertgutachten müssen Marktwerte liefern – und dieses nach den Richtlinien der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).Sollten Sie nähere Informationen zur Immobilienwertermittlungsverordnung und dessen aktuelle Novellierung des Wertermittlungsrechts benötigen, können Sie gerne HIER klicken. Sie werden zu der Seite „Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat“ geleitet.

Hotel Wertermittlung - Die Wertermittlungsarten

Sie benötigen eine Wertermittlung für Ihr Hotel oder Hotelimmobilie? Gerne können Sie uns hierzu kontaktieren. Wir beraten Sie gerne über die Möglichkeiten der Vorgehensweise bei der Bewertung Ihres Hotels....

 

Eine Schätzung der Ihnen entstehenden Kosten für solch ein Wertgutachten werden wir Ihnen gerne mitteilen. Wir von HotelHospitality können Ihnen sehr empfehlen, solch eine Schätzung vornehmen zu lassen, um sich in einer bessern Verkaufs- und Verhandlungsposition zu versetzen. Unter andern haben Sie kausal dessen weiter Vorteile, welche Sie nutzen können, um den Wert Ihrer Hotelimmobilie steigern zu können.

  • Erkennung von Schwachstellen vor dem Verkauf.
  • Stärken Ihrer Marktposition nach den neuen Erkenntnissen.
  • Verbessern Sie Ihre Kostenstruktur.
  • Durch Ihre neuen Erkenntnisse fließen diese ins Budget und im Forecast.
  • Schätzen Sie besser ab, wie sich der Standort entwickelt und lassen Sie dieses in die Verkaufsstrategie einfließen.

Mit der Ermittlung des Marktwertes Ihres Hotels und Hotelimmobilie liefern wir Ihnen sehr wichtige Entscheidungsgrundlagen für alle potenzielle Käufer, Pächter sowie für Verkäufer und Verpächter von Hotelimmobilien. Die Ergebnisse und Erkenntnisse sollen Sie weiterbringen. Ihre Position soll gestärkt werden.

Für die Wertermittlung von Hotelimmobilien bzw. für die Erstellung von Marktwertgutachten für Hotels können alternativ zum Kapitalisierungsverfahren 

nach der ImmoWert freie Bewertungsverfahren wie die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) verwendet werden. Diese Methode hat Ihre Vor- und Nachteile, welche ich Ihnen gerne aufzeigen möchte. Die Vorteile sind:

  • Verlässliche Indikatoren der Ertragskraft von Hotelbetrieben. Cash-Flows sind wenig verzerrt durch bilanzpolitische Maßnahmen.
  • Weniger wahrscheinlich sind Fehlbewertungen auf Grund von zyklischen Effekten oder den sogenannten window dressing.
  • Bewegungsbilanzen dienen über die Information der Herkunft und Verwendung von Zahlungsströmen aus der Operativen.
  • Vorteil: Gute Prognose künftiger Liquidität und Bestimmung der Risiken.

Der Nachteil an dieser Methode ist folgender:

  • Zu dem diskontierenden Free-Cash-Flows gibt es keine allgemeinen gültigen Definitionen.

Diese Methode der Marktwertermittlung ist bei internationalen Investoren sehr beliebt und auch gängig.

In Deutschland, Österreich und der Schweiz gewinnt die Methode durch die zunehmende Internationalisierung des Hotelmarktes – immer mehr an Bedeutung.

Hotelimmobilien haben in Sachen Bewertung dieser Immobilien Ihre eigenen Regeln.
Ein direkter Vergleich von Hotelimmobilie zu Hotelimmobilie ist im Gegensatz zu regulären Immobilien nicht gegeben.

Hotels sind besondere Objekte. Einzigartig und komplex trifft Ihr auf Hotelimmobilien sehr gut zu.
Sie können nicht Hotel „A“ neben Hotel „B“ stellen und miteinander vergleichen. Auch dann nicht, wenn die Art und die Bauweise sowie die Größe der Hotelimmobilien identisch sind.
Wieso das so ist und welche Faktoren dazu beitragen, dass die Bewertung völlig unterschiedlich ausfällt, möchte ich Ihnen gerne punktuell aufführen:

  • Standort der Hotelimmobilie
  • Marktbedingen
  • Wettbewerbsbedingungen
  • Keine Datensätze von Gutachterausschüssen vorhanden – im Gegensatz zu regulären Immobilien.
  • Technische Ausstattung

Aus diesem Grund kann der Marktwert der Hotelimmobilie kaum mit der Vergleichswertmethode ermittelt werden. Auch die Equity-Methode nach der ImmoWertV ist kein geeignetes Bewertungsverfahren für die Wertermittlung.

Wieso die Equity-Methode nicht für Hotelimmobilien geeignet ist, ist ganz einfach erklärt:

Bei Hotels handelt es sich um Betreiberimmobilien. Deren Erfolg lässt sich nicht am Eigenkapitalwert oder den Herstellungskosten bemessen.

Welche Bemessungsgrundlagen eine Rolle spielen, stelle ich Ihnen kurz punktuell dar:

  • Im IST-Zustand wird gerne vom EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) gerechnet
  • Ein Richtwert ist ca.: 7,5 x EBITDA
  • Über den NOP (Net Operating Profit) oder GOP (Gross Operating Profit)
  • Aber auch die Eigenkapital- und Gesamtkapitalrentabilität kann hierzu ihre Anwendung finden.
  • Der zukünftige Erfolg (Budget / Forecast) ist ebenfalls entscheidend.

Alle diese Faktoren haben reguläre Immobilien nicht und daher wollte ich Ihnen aufzeigen, wieso Hotelimmobilien so besonders sind und Ihre eigenen Regeln haben.

Während Wohnimmobilien mit dem Sachwertverfahren, dem Vergleichswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren bewertet werden können, 

ist das Ertragswertverfahren die geeignetste Bewertungsmethode für den Marktwert von Hotelimmobilien.

Hier gilt der Grundsatz, dass der Erfolg der Substanz zu ihrem Wert führt. Im Hotelgewerbe bilden also die Hotelimmobilie und der Hotelbetrieb eine Bewertungseinheit.
So können Sie bestimmt erkennen, dass neben den harten Kriterien auch die weichen Kriterien ein hohes Maß an Aufmerksamkeit und Bedeutung haben. Die Hotelimmobilie und den Hotelbetrieb können Sie nicht voneinander abtrennen, wenn es um das Verfahren zur Bewertung und Wertermittlung von Ihre Hotelimmobilie geht – dem Hotelgutachten.

Dies gilt für fast alle gewerblich genutzten Immobilien. Die Bewertungen des Marktwertes von Hotels oder basieren auf den Vorgaben und der Systematik der ImmoWertV unter Berücksichtigung von Besonderheiten aufgrund der Komplexität der jeweiligen Hotelimmobilie. Neben den standardisierten Immobilienbewertungsverfahren, wie zum Beispiel der Bewertung nach der ImmoWertV, werden für Hotelimmobilien auch nicht standardisierte Bewertungsverfahren eingesetzt.

Hier ist für die Wertermittlung eine Vorausschaurechnung sehr hilfreich und dieses Vorgehen empfehlen unsere Hotelmakler auch. Durch eine gute und realistische Vorausschaurechnung können Sie maßgeblich den Verkaufswert Ihrer Hotelimmobilie steigern.

Solange dieses als eine bereinigte BWA ausgewiesen ist und die die ursprüngliche BWA zur. Verfügung steht spricht nichts dagegen. Wir von HotelHospitality bereinigen eine BWA immer, da wir so dem Investor eine BWA vorzeigen können, wenn diese von einem professionelleren Unternehmen gemanagt wird oder, wenn der Benchmarkt uns Durchschnittswerte liefert, welche die Bereinigung rechtfertigen.

Da diese Jahre außerordentlich und nicht dem Sinne eines regulären Hotelbetriebes widerspiegeln, werden diese Jahre erstmals ausgeklammert. Somit und soweit vorhanden orientieren unsere Hotelmakler sich an die Jahre: 2017, 2018, 2019 und 2022 (Ist + Soll = Forecast)

Ziele der Wertermittlung Ihrer Hotelimmobilie

Steuerliche und vertragliche Sicherheiten
Beim Verkauf von Hotelinvestments achten wir besonders auf die steuerlichen, vertraglichen und rechtlichen Fallstricke. Wir unterstützen Sie in allen Fragen der Vertragsgestaltung, um einen reibungslosen und sicheren Verkauf der Hotelinvestments der Hotelimmobilie zu ermöglichen. Gerne unterstützen wir Sie auch bei der Transaktion der Hotelimmobilie.

Attraktivität steigern, um potentielle Käufer anzuziehen
Gemeinsam erarbeiten wir eine klare Aussage über den Wert und Zustand des Hotelinvestments der Hotelimmobilie, die sich gut als Hotelinvestment eignet. Klare und faire Bedingungen schaffen, um gute und solvente Hotelbetreiber und Hotelketten anzuziehen.




Darbietung und Optimierung
Eine sehr attraktive und vor allem effektive Ansprache von Hotelketten und Hotelbetreibern mit einer gut strukturierten, attraktiven Hotelpräsentation Ihres Hotelinvestments, um einen langfristigen und solventen Betreiber zu finden. Ein sicherer Datenraum zum Sichern, Freigeben und Erstellen aller Dokumente rundet unsere Arbeit ab.


Maximierung der Verpachtungschancen
Durch unsere gemeinsame Zusammenarbeit bei der Erstellung aller notwendigen Unterlagen, die für Sie von Interesse sind, schaffen wir eine Maximierung der Verpachtungschancen Ihres Hotelinvestments. Durch unsere Kontakte und die Entwicklung der Unterlagen, der Präsentationen und des Datenraums schaffen wir wichtige Voraussetzungen, um einen guten Pächter für Ihr Hotelinvestment zu finden.
Rechtliche und steuerliche Vorteile
Ausarbeitung eines Kaufvertrages mit allen notwendigen und äußerst wichtigen Anlagen, um die Investition in Ihr Hotelinvestment rechtssicher und steuerlich vorteilhaft zu nutzen. Unser auf dieses Gebiet spezialisiertes Expertenteam ist mit allen relevanten Fragen in diesem Bereich vertraut.



Digitalisierung Ihres Hotelbetriebs
Erstellung einer Systemliste, um Ihren zukünftigen Betrieb „Lean“ zu gestalten. Digitalisieren Sie Ihren Work-Flow mit den von uns vorgeschlagenen Hotelsystemen.

FAQ

Unsere Hotelmaker von HotelHospitality arbeiten bei der Erstellung der Wertermittlung Ihres Hotels transparent. Wir erarbeiten jeden Posten detailliert, sodass Sie unserer Berechnungen nachvollziehen können. Im Anschluss bekommen Sie von uns die komplette Berechnung zur Verfügung.

  • Folgende Unterlagen sind ein guter Anfang für eine Wertermittlung Ihrer Hotelimmobilie:

    • Jahresabschlüsse der letzten Jahre mit Anhang und Lagebericht
    • Eine detaillierte BWA der letzten Jahre Ihres Hotelbetriebs
    • Eine Vorausrechnung der kommenden 3 Jahre sowie einer Marktprognose
    • Durch die Hotelmaklern erstellten bereinigten Berichte
    • Bei Umwidmungen in ein Hotel erstellen wir eine Potenzialanalyse sowie eine SWOT.
    • Bei einer Projektierung erstellen wir eine Potenzialanalyse, Risikoanalyse sowie eine SWOT
    • Grundbuchauszüge und Grundrisse sowie alle typischen Details Ihrer Hotelimmobilie oder Ihres Planobjekts.

    Wir machen das alles mit Ihnen zusammen. Somit brauche Sie keine Sorge zu haben.

  • Dazu würden wir Sie intensiver beraten. Auf jeden Fall benötigen Sie ebenfalls eine Wertermittlung Ihres Unternehmens, Hotelkette / Hotelkonzerns. Wir erarbeiten dieses alles mit unseren Anwälten zusammen. Stellen Sie sich jedenfalls auf eine intensive und längere Due Diligence ein. Planen Sie ca. 8 bis 24 Monate ein, wenn Sie ein mittelgroßes bis großes Unternehmen haben.
  • Ja, das benötigen Sie auf jeden Fall. Es ist wichtig herauszufinden, was Ihr Hotel an Rendite erwirtschaften kann, welche Rendite der Investor hätte und ob anhand der Rendite der Pächter der Hotelimmobilie auch die Pacht erwirtschaften kann. Aber um eine Rendite zu errechnen, welche für den Investor oder Eigentümer der Hotelimmobilie wichtig ist, welcher Ihnen sein Hotel zur Pacht überlässt, müssen wir wissen, was ist das Hotel wert.

Generell möchte wir zu Wertermittlung einer Hotelimmobilie sagen, dass dieses ein sehr großes Wissen und noch größeren Erfahrungsschatz abruft. Es ist ein sehr komplexes Feld, was ebenfalls viel Fachwissen abverlangt. Die Wertermittlung Ihrer Hotelimmobilie ist die Basis für den Verkauf, die Verpachtung Ihres Hotels.

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Hotel Wertermittlung

Ihr Ansprechpartner - Tomislav Rubic

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